أصبح التمويل العقاري في السعودية والإمارات من أبرز الحلول التي تساعد الأفراد  على امتلاك منزل أو الاستثمار في العقارات دون دفع كامل قيمتها مقدمًا، وتختلف شروط التمويل ونسبته والدفعة الأولى ومدة السداد من دولة لأخرى، والجهة التمويلية، ونوع العقار، لذلك تساعد مقارنة عروض التمويل على اختيار الخيار الأنسب لاحتياجاتك وقدرتك المالية على السداد بانتظام.

ما هو التمويل العقاري وكيف يعمل؟

تعريف التمويل العقاري 

هو عبارة عن تمويل تقدمه البنوك أو شركات التمويل لمساعدة العميل على شراء أو بناء أو استكمال عقار، على أن يتم سداد مبلغ التمويل، وتكلفته على أقساط خلال مدة محددة، ووفق شروط عقد التمويل.

كيف يعمل التمويل العقاري؟

يعمل التمويل العقاري من خلال اتباع هذه الخطوات:

• اختر العقار الذي ترغب في شرائه بشرط أن يكون متوافق مع شروط التمويل بجهة هذا التمويل.

• قدم طلب التمويل إلى جهة التمويل مع المستندات الرسمية المطلوبة لذلك، وإثبات الهوية والدخل.

• تقوم جهة التمويل بدراسة ملفك لكي تحدد موقفها منه هل سيتم الموافقة على الطلب أم رفضه.

• يتم تقييم العقار من قبل البنك أو جهة التمويل للتأكد من مطابقته للمواصفات.

• تحدد جهة التمويل مبلغ التمويل الملائم لك، والدفعة المقدمة، ومدة السداد، وتكلفة التمويل، حيث تختلف هذه الأمور من بنك لآخر.

• يتم تمويل شراء العقار وفق صيغة التمويل المتفق عليها بينك وبين البنك.

• التزم بسداد الأقساط في موعدها المحدد.

مثال 

إذا كان سعر شراء العقار 1000000 ريال أو درهم، ووافق البنك على تمويل 80% من قيمة العقار، فهنا يصل مبلغ التمويل إلى 800000 ريال أو درهم، وتصل قيمة الدفعة المقدمة إلى 200000 ريال أو درهم، ثم يتم سداد مبلغ التمويل على أقساط شهرية، وخلال مدة معينة يتم الاتفاق عليها من قبل البنك مع العميل.

أنواع التمويل العقاري في السعودية والإمارات

من أبرز أنواع التمويل العقاري في السعودية والإمارات ما يلي:

التمويل العقاري لشراء منزل

هو عبارة عن تمويل يقدمه البنك للعميل لمساعدته على شراء منزل خاص له، حيث تتحمل جهة التمويل جزءا من قيمة العقار، ويتم سدادها على شكل أقساط شهرية، وخلال مدة معينة يتم الاتفاق عليها مع العميل.

التمويل العقاري لبناء أو استكمال عقار

يُمنح هذا النوع من التمويل للأشخاص الذين يمتلكون أرضًا، ويرغبون في بناء منزلًا جديدًا عليها، ويتم منح هذا التمويل أيضًا للأشخاص الذين يملكون عقارًا قيد الإنشاء، ويحتاجون إلى تمويل لاستكمال بنائه وتشطيبه.

التمويل العقاري لإعادة التمويل

هو عبارة عن خدمة تتيح للعميل استبدال التمويل العقاري الحالي بتمويل جديد، سواء من الجهة الممولة نفسها أو من جهة أخرى، ويكون الهدف من ذلك هو الحصول على شروط تمويل أفضل أو تقليل تكلفة التمويل أو الاستفادة من قيمة العقار وفقًا للأنظمة والشروط المعمول بها.

التمويل العقاري للعقارات الاستثمارية

هو تمويل يُستخدم لشراء عقار بهدف تحقيق عائد مالي من خلال تأجيره أو إعادة بيعه أو الاستفادة من ارتفاع قيمته في المستقبل.

شروط الحصول على التمويل العقاري في السعودية

تتمثل شروط الحصول على التمويل العقاري في السعودية فيما يلي:

شروط الراتب والدخل

تختلف شروط الحد الأدنى للراتب والدخل من جهة تمويلية لأخرى في السعودية للحصول على التمويل العقاري، ولا يوجد حد أدنى موحد ينطبق على جميع جهات التمويل.

كما يعتمد مبلغ التمويل الذي يمكن الحصول عليه على عدة أمور، والتي منها الدخل الشهري، والالتزامات المالية الحالية، ومدة التمويل، وحالة الالتزام في السجل الائتماني للعميل.

وقد تتوفر بعض منتجات التمويل التي لا يشترط فيها تحويل الراتب، وفقًا لشروط الجهة الممولة، والمنتج التمويلي.

السجل الائتماني والقدرة على السداد

تقوم جهة التمويل، بعد الحصول على موافقة العميل، بفحص السجل الائتماني للعميل للتحقق من مدى ملاءمته المالية، وقدرته على الوفاء بالتزاماته، وسلوكه الائتماني، وذلك قبل اتخاذ قرار التمويل.

الدفعة الأولى ونسبة التمويل إلى قيمة العقار

يتم تحديد قيمة هذه الدفعة وفقا لأنظمة وسياسات الجهة الممولة، وتختلف هذه النسبة بحسب نوع العقار، وما إذا كان المسكن هو المسكن الأول للعميل أو مسكنًا آخر.

حيث تصل نسبة التمويل العقاري للمسكن الأول للمواطن السعودي إلى 90% من قيمة العقار، بمعنى أن تصل نسبة الدفعة الأولى لهذا العقار إلى 10% من قيمته.

أما في حال كان طلب التمويل لمسكن آخر يملكه العميل فإن نسبة التمويل له تختلف من بنك لآخر، ولكن حدد البنك المركزي السعودي حدًا أقصى لنسبة التمويل، والذي يصل إلى 75% من قيمة العقار للبنوك، و85% لشركات التمويل العقاري.

المستندات المطلوبة للتمويل العقاري

يُشترط على العميل تقديم مجموعة من المستندات الرسمية لجهة التمويل للحصول على مبلغ التمويل، وهذه المستندات تختلف من جهة تمويل لأخرى، ولكن بشكل عام توجد مستندات أساسية عند التقديم على هذا التمويل، وهي:

• بطاقة الهوية الوطنية سارية المفعول.

• نموذج طلب التمويل العقاري.

• شهادة تعريف الراتب موضحًا بها قيمة الراتب، وتاريخ بدء العمل.

• كشف حساب مصرفي، وقد تختلف الفترة المطلوبة به من جهة تمويل إلى أخرى.

• المستندات الخاصة بالعقار، مثل صك الملكية.

• مستندات إضافية قد تطلبها جهة التمويل لإجراء التقييم الائتماني أو تقييم العقار.

شروط الحصول على التمويل العقاري في الإمارات

تتضمن شروط الحصول على التمويل العقاري في الإمارات ما يلي:

شروط الراتب والدخل

لا يشترط حد أدنى من الراتب في الإمارات من قبل البنك المركزي للحصول على التمويل حيث يختلف ذلك من جهة تمويل لأخرى، لكن بشكل عام تتضمن شروط الدخل والراتب في الإمارات ما يلي:

• توفر دخل منتظم وقابل للتحقق.

• ألا تتجاوز نسبة عبء الدين 50% من الراتب الإجمالي، وأي دخل منتظم من مصدر محدد، وفق الضوابط التنظيمية، مع مراعاة أن البنك لا يطبق الحد الأقصى تلقائيًا، وإنما يقيم قدرة العميل على السداد، وظروفه المالية.

• في حال امتدت مدة السداد إلى ما بعد سن المعاش أو التقاعد فيجب ترتيب السداد بحيث لا تتجاوز نسبة الاستقطاع 30% من الدخل أو المعاش، مع وجود بعض الاستثناءات لبعض برامج التمويل للمواطنين.

• يراجع البنك أو جهة التمويل الالتزامات الحالية للعميل من خلال فحص السجل الائتماني له، لتحديد مبلغ التمويل الملائم له.

• يمكن احتساب بعض مصادر الدخل المنتظمة والقابلة للتحقق، بينما يتم استبعاد المكافآت والدخول المؤقتة أو غير المضمونة عند تقييم القدرة على السداد.

السجل الائتماني والقدرة على السداد

تقوم جهة التمويل بفحص السجل الائتماني للعميل من أجل التعرف على حجم الالتزامات المالية به في الوقت الحالي، ومدى قدرة العميل على سداد مبلغ التمويل.

وألا تتجاوز نسبة عبء الدين للعميل 50% من الراتب الإجمالي، وأي دخل منتظم من مصدر معروف ومحدد.

الدفعة الأولى ونسبة التمويل إلى قيمة العقار

تُحدد نسبة التمويل إلى قيمة العقار LTV في الإمارات وفقا لفئة العميل، ونوع العقار، وقيمته، ويضع المصرف المركزي بالإمارات حدودا قصوى لنسبة التمويل، والتي من خلالها يتم تحديد الحد الأدنى التقريبي للدفعة الأولى التي يحتاج العميل توفيرها من أمواله الخاصة للحصول على مبلغ التمويل فيما بعد.

إليك هذا الجدول للتعرف على نسبة التمويل إلى قيمة العقار LTV في الإمارات:

المستندات المطلوبة للتمويل العقاري

تختلف قائمة المستندات المطلوبة من بنك لآخر للحصول على التمويل العقاري منه، لكن بشكل عام تتضمن هذه المستندات ما يلي:

• جواز سفر ساري المفعول.

• بطاقة الهوية الإماراتية، وتأشيرة الإقامة للمقيمين.

• شهادة راتب حديثة، وموجهة إلى البنك الممول.

• كشف بنكي حسابي، وغالبًا يُطلب عن آخر 6 أشهر.

• كشوف أو مسيرات الراتب في بعض الحالات، خاصة عند وجود تغيرات في قيمة الراتب.

• نموذج طلب التمويل.

• إثبات حجز العقار أو شرائه.

• إثبات مصدر الدفعة الأولى.

كيف يتم حساب التمويل العقاري والقسط الشهري؟

يعتمد حساب التمويل العقاري والقسط الشهري على عدة عوامل، أهمها:

• سعر العقار.

• قيمة الدفعة الأولى.

• مبلغ التمويل.

• مدة السداد.

• تكلفة التمويل أو معدل الربح.

حساب مبلغ التمويل العقاري 

يتم حسابه من خلال المعادلة التالية:

مبلغ التمويل = قيمة العقار − الدفعة الأولى

مثال 

إذا كان سعر العقار 1000000 ريال أو درهم، وكانت الدفعة الأولى له 200000 ريال أو درهم، فإن مبلغ التمويل سيكون 800000 ريال أو درهم.

حساب القسط الشهري 

ويكون لك من خلال استخدام المعادلة التالية:

القسط الشهري = مبلغ التمويل × [معدل تكلفة التمويل الشهري × (1 + معدل تكلفة التمويل الشهري) ^ عدد الأقساط] ÷ [(1 + معدل تكلفة التمويل الشهري) ^ عدد الأقساط − 1]

معدل تكلفة التمويل الشهري = معدل تكلفة التمويل السنوي ÷ 12

مثال 

عميل حصل على تمويل بقيمة 800000 ريال أو درهم لمدة 20 عاما، وبمعدل تكلفة تمويل سنوي 5%.

معدل تكلفة التمويل الشهري = 5% ÷ 12 = 0.004167

عدد الأقساط = 20 × 12 = 240 قسطًا

بالتعويض في المعادلة:

القسط الشهري = 800,000 × [0.004167 × (1 + 0.004167)^240] ÷ [(1 + 0.004167)^240 − 1]

وبالتالي، تبلغ قيمة القسط الشهري حوالي 5280 ريالًا أو درهمًا، بافتراض تطبيق معادلة الأقساط الثابتة، وعدم احتساب أي رسوم أو تكاليف إضافية.

ما مدة سداد التمويل العقاري في السعودية والإمارات؟

قد تصل مدة سداد التمويل العقاري في السعودية لدى بعض جهات التمويل إلى 30 سنة، بينما يبلغ الحد الأقصى التنظيمي لمدة الرهن في الإمارات 25 سنة، مع اختلاف المدة الفعلية بحسب الجهة الممولة، وعمر العميل، ودخله الشهري، ونوع العقار.

اقرأ أيضا:

القروض البنكية في السعودية والإمارات: الشروط والأنواع وأفضل خيارات التمويل

خطوات التقديم على التمويل العقاري

تتمثل خطوات التقديم على التمويل العقاري في السعودية والإمارات في الآتي:

• التأكد من الأهلية، واستيفاء شروط التقديم.

• اختيار العقار المراد شراؤه.

• تقديم طلب الحصول على التمويل إما إلكترونيا أو من خلال التوجه إلى أحد فروع البنك.

• تقديم المستندات المطلوبة مع طلب التمويل.

• دراسة الطلب من جهة التمويل.

• تقييم العقار من قبل جهة التمويل.

• استلام عرض التمويل في حال الموافقة على طلب التمويل.

• مراجعة عرض التمويل، ومقارنة التكلفة الإجمالية والشروط قبل توقيع العقد.

• توقيع العقد.

• استلام مبلغ التمويل.

كيف تختار أفضل تمويل عقاري في السعودية أو الإمارات؟

تتمثل خطوات اختيار أفضل تمويل عقاري في السعودية والإمارات في الخطوات التالية:

قارن معدل النسبة السنوي وليس القسط فقط

من الممكن أن يعرض أحد البنوك قسطًا شهريًا أقل بسبب طول مدة السداد، لكن إجمالي ما ستدفعه طوال مدة التمويل قد يكون أعلى، لذلك قارن معدل النسبة السنوي مع تكلفة التمويل، وإجمالي المبلغ المستحق، والرسوم.

احسب قدرتك على السداد قبل التقديم

قبل اتخاذ قرار طلب التمويل احسب قدرتك على السداد من خلال حساب قيمة الدخل الشهري، والالتزامات الحالية، والمبلغ الذي تستطيع تخصيصه للقسط دون الضغط على ميزانيتك.

قارن الدفعة الأولى ونسبة التمويل 

تختلف الدفعة الأولى ونسبة التمويل من بنك لآخر، وتتأثر بنوع العقار وقيمته وجنسية العميل، لذلك يجب مقارنة النسبة التي يقدمها كل بنك قبل اختيار التمويل.

فكلما ارتفعت نسبة التمويل من قيمة العقار، انخفضت الدفعة الأولى المطلوبة، لكن قد يرتفع كل من القسط الشهري ومبلغ التمويل والتكلفة الإجمالية.

لذلك من المهم اختيار نسبة تمويل تتناسب مع مدخراتك ودخلك وقدرتك على السداد، مع الاحتفاظ بمبلغ مناسب لتغطية المصاريف، والتكاليف المرتبطة بشراء العقار. 

انتبه إلى الرسوم والتكاليف الإضافية

لا تقتصر تكلفة التمويل على القسط فقط بل توجد رسوم وتكاليف إضافية، والتي منها رسوم تقييم العقار، ورسوم إدارية، ورسوم التأمين وتسجيل الرهن العقاري حسب المنتج، والأنظمة المعمول بها في كل دولة.

اختر مدة السداد المناسبة لدخلك

المدة الطويلة تخفض من قيمة القسط الشهري عادةً، لكنها قد تزيد من التكلفة الإجمالية للقرض.

أسئلة شائعة عن التمويل العقاري في السعودية والإمارات

ما الحد الأدنى للراتب للحصول على تمويل عقاري؟

لا يوجد حد أدنى موحد للراتب ينطبق على جميع البنوك في السعودية والإمارات، إذ تحدد كل جهة تمويل شروط الدخل الخاصة بمنتجاتها، كما يتأثر مبلغ التمويل بالدخل والالتزامات المالية ومدة السداد والسجل الائتماني.

كم تبلغ نسبة التمويل العقاري من قيمة العقار؟

تصل هذه النسبة في السعودية إلى 90% للمسكن الأول للمواطن السعودي، بينما تختلف في الإمارات بحسب جنسية العميل ونوع العقار وقيمته، وقد تصل إلى 85% للمواطن، و80% للوافد في بعض حالات المنزل الأول.

وتُعد هذه نسبًا قصوى تنظيمية، وقد يحدد البنك نسبة أقل وفقًا لسياسة التمويل، وأهلية العميل.

هل يمكن الحصول على تمويل عقاري بدون تحويل الراتب؟

نعم، وتوجد بعض جهات التمويل في السعودية والإمارات تمنح التمويل العقاري لبعض العملاء وفق شروط محددة، والتي منها توفر دخل شهري ثابت ومنتظم، وقابل للتحقق.

هل يمكن للوافد الحصول على تمويل عقاري في السعودية والإمارات؟

نعم، تمنح بعض الجهات التمويلية في السعودية والإمارات التمويل العقاري للوافدين، ويكون ذلك وفق شروط محددة، والتي منها توفر سجل ائتماني جيد، ودخل منتظم قابل للتحقق.

في الختام، يختلف التمويل العقاري في السعودية والإمارات من حيث الشروط ونسبة التمويل والدفعة الأولى ومدة السداد وفقا للعميل ونوع العقار، لذلك يُنصح بمقارنة عروض البنوك وشركات التمويل بعناية، مع حساب القسط الشهري، والتكلفة الإجمالية قبل اتخاذ القرار، وباختيار التمويل المناسب لقدراتك المالية، يمكنك امتلاك العقار الذي يناسب احتياجاتك دون تحميل ميزانيتك التزامات تفوق قدرتك على السداد.